私人房地产公司老板（非国企）一年能赚多少钱（有盘开发，平均的话）？
如果笔者说，在自己运作过的一个总投资8个亿的房产项目里，按照正常运作可能要亏损8000万，可是，由于市场的瞬间变暖，最终以投资2亿三年里获得2亿多元的高回报。下面就用具体的数据分析来给大家讲解：私人房地产项目也是必须对投资项目注册为独立项目法人。私人项目与大型房地产企业、国企开发公司不同的地方在于：品牌溢价低造成的销售价格要低于周边大开发商至少10%的单价；还有在项目运行过程中的一些擦边球策略也是更难实施；最主要的是在财务融资成本上要远高于大型地产公司。
这就决定了私人运行房地产项目时的风险更加巨大，在一些竞争性强房地产项目中只要出现一定程度下滑，收益就泡汤，甚至出现大量的亏损情况。那么，我们就要笔者策划过的商业房地产项目做分析。 项目概况：项目处于沿海地区二线城市的核心区域，规划用地面积约36亩，总建筑面积7万平米，其中地上计容筑面积5万平米，地下面积2万平米，项目建设周期为三年。
项目总投资：用地费用40000万元，工程费用30000万元，营销及管理费用4000万，而最难以预测的是财务费用，只有加上了财务费用才是形成了最终的项目总投资。财务费用是由资金筹措和使用周期来决定的！ 资金筹措：多个私有股东的合计投资额为2亿元，占土地成本的50%。另外，需要引进一家投资公司，协议利率会达到2.5分，也就是年利率高达30%（含税）。
那么，借用2亿三年时间就需要支付超过1.8亿以上的财务成本费用，这是一些大型开发商无法想象的。但是，私人运作房地产项目的财务成本就是高的离谱，有比这低的，但还有比这还要高的。很多项目做来做去最后都变成了为投资公司作嫁衣裳。 利润分析：项目拟销售价格在1.5万元/平米，其中，土地楼面成本为8000元/平米，工程费用（不含财务成本）为4850元/平米，合计楼面成本12500元/平米。
销售情况： 第一阶段：在项目运作1.5年-2年的时间里，就以成本价13500元销售了差不多2万平米，得到偿还工程建设投资和利息支付的费用。但是2万平米的不含财务费用的收益仅2000万元。假如按照这样全部销售完毕，加上400个车位6000万收入，项目毛利为1.1亿，而财务成本为1.8亿，也就是投资项目要亏损7000万元，亏损率35%。
第二阶段：由于房地产市场突然转暖，价格也开始上升，价格从2万元/平米一直卖到了2.8万元/平米，除了股东留下的约5000平米之外，其余基本上销售一空。销售均价在2.3万-2.5万之间。2.5万平米的房产销售收入达到了6亿，毛利达到了3亿。这样一反转，从亏损7000万，变成了项目盈利2亿元。而且，还得到了5000平米价格只有13500元/平米的房产，这里又等于达到了5000万元的额外收益。
经过了三年的时间，一个私人投资项目以2亿资金获得了2亿的回报，年收益率达到27%的高额回报，加上自有房产的利润增值空间，预计回报率达到30%。总之，这是一次非常成功的私人房地产项目投资。但其中也是惊心动魄，一不留神就会功亏一篑、满盘皆输。要说这样房地产公司老板可以赚多少钱？投资1000万，三年赚回1000万；投资1个亿，三年里赚回一个亿。
