3、如果购买的是二手商铺，过户费用是非常高的，主要是土地增值税和个人所得税2大块，就要看增值部分和个人收益部分究竟有多少了。另外还有契税（按照3～4%收取）3、4万，维修基金（按照2～3%收取）2、3万，不同的省市执行标准不一样，比如维修基金有的省份按照面积收取。以上各项费用相加，占到商铺总价值的20%左右，就要多掏20万左右的税费，如果是买方出，那投资回报率就要打折扣了，如果买的是新铺，这部分费用也是要提前考虑进去的。
4、房款105万是自己全款拿出来的还是需要贷款？如果使用贷款，额度是房产评估值的60～70%，还要看个人收入和征信情况，首付需要50%。假如需要另外贷款50万，贷款是在基准利率6.55%的基础上另加10%的的上浮，按照7.20%来计算的话，10年期贷款每个月需要还贷5857.09元（总共需要支付利息20.29万元），一年就是7万多元。
现在投资商铺行情如何，感觉回报较慢，容易亏本啊？
现在已经不是投资房产坐等升值的时代了，不管是住宅还是商铺，都不要投资了。之前曾经是一铺养三代，好的商铺租金可观，还不愁没人租，能够带来丰厚回报，堪比多了一个高收入的家庭成员。但是到了2019年，房价拐点已经来临，房价到达历史高位，堪比股市6000点水平，商铺过高的价格，说三代养一铺不过分。商铺是否有投资价值，关键要看租金回报率如何。
有价值的商铺，租金收入在12年左右能够回本是基本要求，也就是租金回报率在8%以上。但是现在房价已经远远偏离了合理水平，商铺的租金回报率一般都在5%以下，有的甚至只有3%，可以说完全没有投资价值了。即便是租金回报率能达到6%的商铺，在当下看着似乎还不错，但是如果需要贷款的话，租金依然不够还月供，十几年的时间实际是没有任何收益的。
如果商铺价格没有大幅上涨，那就是失败的投资。以总价200万元的商铺为例，首付50%，贷款100万元，10年，商铺贷款利率比较高，一般在7.20%左右，等额本息的还款方式，每个月还款1.17万元，一年就是14万元。实际上这样的商铺一年租金往往10万元都达不到，也就是租金回报率5%以下，每年的租金不够还房贷，还要再贴至少4万元。
在还款的10年时间内，付完首付100万还要再掏至少40万元，租金全部给了银行，10年的利息高达40万元。我们再以理财的角度看看投资成败：假如先拿100万元存三年期大额存单，按照4.20%的年利率，三年下来本息合计151.8万元。此外每年掏4万元，依然按照这一利率，10年下来本息合计50.5万元，也就是投入的140万元能变成202.3万元，收益率44.5%。
